Erfpachter had geen recht op meerwaarde wegens bestemmingswijziging
November 2009 X heeft het recht van erfpacht van een perceel grond ten behoeve van zijn melkveehouderij. De kavel is betrokken geraakt in een ruilverkaveling. In dat kader is de kavel toegedeeld aan de gemeente en is een andere kavel toegedeeld aan de eigenaar (Y) met een erfpachtrecht voor X. Omdat de gemeente de agrarische bestemming van het perceel wil wijzigen in een woonbestemming heeft de gemeente een vergoeding betaald voor de meerwaarde van de kavel. Tussen X en Y is in geschil of X recht heeft op een deel van de vergoeding.De Rechtbank verwerpt de stelling van X dat hij op grond van de bepalingen in titel 5.7 BW recht heeft op een vergoeding. Dit omdat geen van de bepalingen geldt voor deze situatie. De Landinrichtingswet (die weliswaar op 1 januari 2007 is vervallen maar op grond van het overgangsrecht van de Wet inrichting landelijk gebied nog van toepassing is op projecten die reeds in voorbereiding of in uitvoering waren) biedt evenmin een toereikende grondslag voor een vergoeding voor X. Weliswaar wordt de erfpachter in artikel 1 Liw gelijkgesteld met de eigenaar van de grond, maar in HR 9 december 1998, NJ 2000, 479 is geoordeeld dat in het kader van een ruilverkaveling veranderingen van andere dan agrarische waarde in beginsel alleen de bloot-eigenaar aangaan. Het kan echter voorkomen dat de erfpachter in redelijkheid mocht verwachten dat hij ter zake van de niet-agrarische meerwaarde in de toekomst enig bedrag zou ontvangen. Zo'n verwachting kan steunen op de inhoud van de erfpachtvoorwaarden. Voorts kan (aldus nog steeds de Hoge Raad) van zo'n verwachting sprake zijn indien de bloot-eigenaar ter realisering van de niet-agrarische meerwaarde het erfpachtrecht zou afkopen. De Rechtbank stelt in dit verband voorop dat niet in geschil is dat X aan de inhoud van de erfpachtvoorwaarden geen redelijke verwachting als hiervoor bedoeld kon ontlenen. Voorts is niet gebleken dat de bloot-eigenaar ter realisering van de niet-agrarische meerwaarde het erfpachtrecht van X heeft afgekocht zodat zich in deze procedure evenmin de tweede door de Hoge Raad genoemde mogelijkheid voordoet. Dat X bij de onderhandelingen tussen Y en de gemeente over de waardevergoeding is betrokken, kan naar het oordeel van de Rechtbank in het licht van de hiervoor vermelde maatstaf niet tot de conclusie leiden dat X de in rechte te respecteren redelijke verwachting mocht koesteren dat hij recht heeft op een deel van de door de gemeente betaalde vergoeding. Volgens de Rechtbank heeft X evenmin een redelijke verwachting op enige vergoeding kunnen ontlenen aan het feit dat X in het verleden bij verkoop van gronden als erfpachter wel is gecompenseerd door Y. Immers, niet in geschil is dat het hierbij niet ging om een ruilverkaveling maar om de verkoop van grond aan derden waarbij X met zijn instemming zijn erfpachtrecht met betrekking tot deze gronden kwijtraakte. Bovendien is niet gebleken dat het in die gevallen ging om het delen van een vergoeding voor niet-agrarische meerwaarde. De Rechtbank komt om procestechnische redenen niet toe aan een inhoudelijke bespreking van het beroep van X op ongerechtvaardigde verrijking van Y en het beroep van X op dwaling bij het zetten van zijn handtekening onder de overeenkomst tussen Y en de gemeente. Nu geen van de stellingen van X slaagt, is de conclusie van de Rechtbank dat de door de gemeente betaalde vergoeding voor de niet-agrarische meerwaarde volledig aan Y toekomt.
Rb. Leeuwarden 4 november 2009, nr 95723 / HA ZA 09-282